フィリピン不動産投資 またフィリピンに行ってきた ついにコンドミニアムのオーナーに なれたのか!?(4)

 

ということで、前回の記事では、フィリピンの一大IR地区(カジノ地区)、ベイエリアにあるSHORレジデンスの中古物件の購入を決意したという所まで書いた。

 

このSHORレジデンスを見学した時に驚いたのは、朝の時間、ロビーやコンドミニアム周辺に多くの人々を見たが、その99%は中国人であったことだ。

聞くと、このコンドミニアムの多くを、中国系の企業が借りており、一部屋に3-4人の中国人従業員を住まわせているのだそうだ。そして、彼らの大半は、中国人の経営するカジノやオンラインカジノで働いている。

フィリピンではオンラインカジノにもライセンスを授与しており、中国人はフィリピンでオンラインカジノを経営して、中国本土に住む富裕層にカジノを提供しているのだ。中国は基本的にカジノ禁止であり、これはある意味違法ビジネスである。

またフィリピンカジノにくる観光客も中国人が一番だ。これはフィリピンだけでなく、シンガポールなどの東南アジアのカジノ全体に言えることだが。

中国人の富裕層がどれだけ膨れ上がっているか・・・恐るべしである。

カジノビジネスを中心にして、何十万人という中国人がこの地域で働いており、次々に立てられるオフィスビルやコンドミニアムは、彼らの受け皿となって、経済拡大のエネルギーになってきたわけだ。

 

この中国人ビジネスに支えられて、コンドミニアムの価格も騰がり、賃貸ニーズも拡大・安定してきてわけだが、これがいつまでも続くとは限らない。 膨れ上がる中国人とその違法ビジネスに警鐘を鳴らすフィリピンの政治家も多い。また、中国当局自身も、違法カジノビジネスの取り締まりを強化すると言っている。

これは大きなリスクではあり、中国人カジノビジネスが規制により衰退すれば、当然、コンドミニアムやその賃貸のニーズも激減することになる。

一方で、カジノビジネスからフィリピン当局も大きな利益を得ており、急激に自分の収入源を断つような事はしないだろうとも思う。IR地区としては、カジノビジネスへの依存度を減らし、それ以外の観光でも集客できるような開発を是非続けていってもらいたいものだ。

 

SHORレジデンスの賃貸先

売買契約プロセスの前にこれを書いてしまうが、

売り手さんとの売買契約と支払いが完了したのが、先週の月曜日であった(あれはまだ1週間前の事なのか・・)。

午前中にそれが終わると、すぐその日の午後にエージェントから連絡があり、賃貸相手(テナント)が見つかった。これから内覧して、良ければすぐに契約したいというがどうか?と。

 

もちろん、こちらとしては、早くテナントが見つかるに越したことはない。

早速、SHORに出向き、先方に会うと、やはり中国人だ。若い感じのボス風な人と、部屋に住む3人の中国人も一緒で、部屋をざっと見る。

もちろん内部に問題はなく、若いボスは、もう数分で、「契約する」と決めた。すぐに双方のエージェントが準備してあった書類(賃貸契約など)を揃えて、双方にサインを指示する。若いボスは、すぐに鞄から札束を出し、差し出した。数えろと。

契約は、1年契約で、支払いは今回と6ヵ月後の2回に分けて6か月分の先払い。2ヵ月の敷金だ。したがって今回支払うのは8ヵ月分のキャッシュとなる。1ヵ月の家賃は5万PHP(約10万円)なので、80万円の現金をその場ですぐに支払い、契約書にサインして、即刻、その部屋は彼らのものとなった(賃貸するだけだが)。

その時間わずか30分。

その時、中国人から支払われた現金がこれだ。そして、その中からエージェントに手数料の1か月分を渡す。半年後にまた60万円が支払われることになる。

ということで、売買完了の当日にすぐにテナントに貸し出し、半年分の家賃が前払いされるという、とんでもないスピードで事が進んでいったのである。フィリピンスタイルというよりは、中国スタイルであろう。あの界隈のビジネスは、こうして、恐ろしい程のスピードで恐ろしい程のお金が動いているのであろう。

今後は、この物件を買ったエージェントと、賃貸管理契約(プロパティマネージメント契約)を結んだので、細かい対応はすべて彼らにまかせておけばよい。今のテナントが退去時も、新たなテナントを彼らが捜してくれる(その際に別に1か月分の支払いが必要だが)。プロパティマネージメント契約は、月2000PHP(4000円)だ。

 

中古物件の売買で交わした契約書など

決まる時、進む時はあっという間だ。

物件の内覧をしたのが先々週の金曜日。土日で契約書の準備や調整をして、月曜日の午前中に売買取引完了。午後には新テナントとの契約と引渡が完了。翌、火曜日には日本に戻っていた。

参考になるかどうか不明だが、その時に交わした契約書、書面などを列記しておこう。

  • DEED of ABSOLUTE SALE:  いわゆる売買契約書
  • 現オーナーがデベロッパーと交わした種類一式(CTS, schedule payment, Detailed Provision, Master Deed)
  • SMDC AdminへのEndorsement letter(現オーナーが自分に売った事を証明するレター)
  • Irrevocable special power of attorney (物件に関する権限を現オーナーが新オーナーに移譲する書面)

最後の書類は、現オーナーが物件に対するすべての権限を新オーナーに永久に移譲する(代理人とする)書面であり、公証人の確認がされた強力なものだ。これによって、タイトルの名義変更などの手続きも、こちら側で進めることができる。ただし、名義変更完了までにはかなり時間がかかるとのことだ。

上記契約書、書面のすべてのページに1枚づつ、全員(売り手の夫婦、買い手の夫婦)のサインをして、完了である。上記以外にも、サインをした身分証明書のコピーなども必要になる。

 

こうして、短期間で無事、SHORレジデンスの売買とテナントへの賃貸を完了することができたのである。

 

デベロッパーからの新築物件購入と、中古物件のオーナー間売買の両方を経験したが、やはり知識と経験の少ない外国人は、大手デベロッパーからの購入の方が安心である。もちろんデベロッパーが倒産してしまったら、それはそれで問題だが、そのリスクは決して高くない。

売り手との直接取引では、すべてが仕組まれた詐欺だったとしても、なかなか見抜くことは難しいだろう。書面や身分証明書を偽造されていたらどうにもならないからだ。今回も、まだそのリスクはゼロではない。リスクを最小限に抑えるには、完全に信頼できるエージェントを紹介してもらうのが一番であろう。

 

フィリピンで不動産投資をやってみたい方、興味のある方がいたら、是非、ご連絡ください。

今回世話になったエージェントの紹介や、現地ツアー、現地宿泊アレンジ(Graceレジデンス)、現地でのアテンドなど、全面的にご協力いたします。

 

 

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